Ingatlan: otthon és befektetés

Napjainkban úgy tűnik, hogy ingatlanvásárlással csak nyerni lehet, azonban a helyes döntés meghozatalához érdemes tisztában lenni néhány egyszerűbb alapszabállyal. Mivel legtöbbünk csak lakáspiaci érintettséggel bír, most erre vonatkoztatva tekintem át a fontos szempontokat.

Az ingatlanpiac messze áll az ideális szabadpiactól, mivel viszonylag nehezen átlátható (nem transzparens), az adásvételek nehézkesek és hosszú ideig tartanak (azaz illikvid eszköztípus), és nagy tehetetlenségű, mivel a termékek helyhez kötöttek, és előállításuk hosszú időt vesz igénybe. Emiatt a termék-előállítás (ingatlanfejlesztés) mindig 1-2 éves késésben van a piaci kereslethez képest. Összességében ritkán kerül egyensúlyba a kereslet és a kínálat, ami az okozója az egyes alpiacokon tapasztalható dinamikus árváltozásoknak.

Lakóingatlant saját használatra vagy befektetési céllal – bérbeadásra – vásárolnak. Az ingatlan fejlesztése is lehet cél, azonban ezzel a spekulatív kategóriával a népesség töredéke foglalkozik, ezért csak az előbbi kettőt részletezem.

Az ingatlanpiac legfontosabb alapszabálya:

Bruttó hozam = Bérleti díj bevétel / Ingatlanérték (+ Ingatlanérték változása)

Az egyenlet egyes paramétereinek ismeretében ellenőrizhető a vásárlásunk várható hozama a helyi bérleti piac átlagos fajlagos (négyzetméterre vetített) bérleti díjának és fajlagos ingatlanárainak ismeretében. Ez a hozam akkor is érvényes, ha a lakást otthonként használjuk, ebben az esetben a hozamunk, hogy nem kell másnak bérleti díjat fizetnünk. Természetesen itt is igaz, hogy a magasabb hozam magasabb kockázatot jelent. Budapesten jelenleg 5-7% közé tehető a lakások bruttó hozamrátája, azonban vegyük figyelembe, hogy ebből le kell vonni a bérlőre át nem hárítható költségeket.

Bérlőre át nem hárítható költség például az ingatlanadó, az amortizációt kompenzáló felújítási alap (ami 100 éves átlagos élettartamot feltételezve évente az ingatlanérték legalább 1%-a), az önköltségünk, a személyi jövedelemadó és a közjegyzői díj. Utóbbi a bérleti szerződés közjegyzői hitelesítésének költsége, mellyel az esetleges nem fizetés esetén a bérlő pereskedés nélkül kilakoltatható. Összességében a fent felsorolt költségelemek miatt a bérleti díjból elérhető nettó hozam 3-4% körülire tehető.

Az ingatlanérték-változás fontos eleme az ingatlanbefektetéseknek, mert ez önmagában kompenzálja az inflációt, így lesz a bérleti díj az azon felül elérhető „reál” hozam. Hosszútávon elmondható, hogy az ingatlan reálértéke állandó, azonban valójában az ingatlanpiaci ciklusoknak megfelelően hullámzik. Az MNB lakásárindexének alakulásán látható, hogy vannak időszakok, amikor az ingatlan értéke állandó, vagy kis mértékben csökken. Amennyiben valaki egy ilyen időszak elején vesz lakást, akkor még bérbeadással együtt is csak nulla körüli hozamot tud elérni. A grafikonról leolvasható, hogy egy-egy ingatlanpiaci ciklus hozzávetőleg 15 évig tart, tehát ha nem épp egy dinamikus áremelkedés elején vásároltunk, érdemes hosszútávon tervezni.

A saját használatra történő vásárlás esetében is érdemes átgondolni a vásárlás célját és az időtávot. Alapszabály, hogy az ingatlanvásárlás tranzakciós költségei – illeték, közvetítői jutalékok, jogi költségek és a saját erőforrásaink – az ingatlanérték közel 10%-át teszik ki. A lakás hozamtermelő képességét figyelembe véve ez azt jelenti, hogy 4-5 éves tulajdonlástól kezdődően éri meg vásárlásban gondolkodni, ha rövidebb időt töltünk idegen városban, akkor jobban megéri bérelni. Ha van már lakásunk, akkor ilyen időtávon megfontolandó annak bérbeadásából finanszírozni a bérleti díjat.

Jelenlegi népszerűségét annak köszönheti az ingatlanpiac, hogy magasabb hozamokat lehet elérni ebben a szektorban, mint egyéb alacsony kockázatú befektetési piacokon. Ez a népszerűség a közelgő kamatemelések miatt pár éven belül alábbhagyhat. Vásárlás előtt mindenképpen ellenőrizzük a várható hozamunkat a fent leírt képlettel. Előfordulhat olyan helyzet – például saját vállalkozás alapításával –, hogy magasabb hozamot tudunk elérni a rendelkezésre álló tőkén, mint az ingatlanpiacon. Ilyenkor hosszú távon megérheti bérleményben lakni és későbbre halasztani a vásárlást.

Fontos megjegyezni, hogy a levezetett hozamszámítási módszer csak azokon az alpiacokon működik, ahol valós bérleti kereslet van, a városoktól távoli falvakban történő vásárlás nehezen validálható ezzel a metódussal.

Varga András

Címkék: